Wenn Sie das Geld für den Hauskauf oder Bau sofort brauchen, Ihr Bausparvertrag aber noch nicht zugeteilt wurde, überbrückt ein Vorschaltdarlehen die Wartezeit. Bei der Zuteilung gibt die Bausparkasse das angesparte Guthaben und das Bauspardarlehen frei. Beide Verträge laufen häufig parallel: Das Vorschaltdarlehen stellt das Geld bereit, während Sie gleichzeitig im Bausparvertrag sparen. Später zahlen Sie das Vorschaltdarlehen mit dem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen zurück.
Vergleichen Sie die Kosten und Raten in beiden Phasen. Der spätere Zinssatz des Bauspardarlehens allein sagt wenig darüber aus, wie teuer die Finanzierung ist. Eine direkte Alternative ist meist ein Annuitätendarlehen, bei dem Sie von Anfang an regelmäßig Zinsen und Tilgung zahlen.
Bausparvertrag und Vorschaltdarlehen erklärt
Ein Bausparvertrag verbindet Sparen mit einem späteren Darlehen. Die vereinbarte Bausparsumme setzt sich aus Ihrem angesparten Guthaben und dem möglichen Bauspardarlehen zusammen. Der Tarif legt unter anderem Sparbeiträge, Guthabenzins, Darlehenszins und Bedingungen für die Zuteilung fest.
Der Begriff „Vorschaltdarlehen“ wird nicht einheitlich verwendet. Häufig bezeichnet er ein Darlehen, das die Zeit bis zur Zuteilung des Bausparvertrags überbrückt. Prüfen Sie deshalb im Vertrag, wie das Darlehen funktioniert und wann Sie es zurückzahlen müssen.
Bei einer Vorfinanzierung haben Sie im Bausparvertrag den tariflich festgelegten Mindestbetrag an Sparguthaben noch nicht erreicht. Eine Zwischenfinanzierung überbrückt dagegen meist die Zeit, nachdem Sie diesen Mindestbetrag angespart haben, aber bevor die Bausparkasse den Vertrag zuteilt. Die genaue Abgrenzung hängt vom jeweiligen Angebot und Vertrag ab.
Ablauf der Finanzierung mit Bausparvertrag
In der ersten Phase erhalten Sie das Vorschaltdarlehen und zahlen darauf Zinsen. Gleichzeitig sparen Sie in den Bausparvertrag ein. Das Vorschaltdarlehen wird in dieser Zeit häufig nicht durch laufende Tilgungsraten kleiner. Mit Ihren Sparbeiträgen bauen Sie das Guthaben auf. Später soll es zusammen mit dem Bauspardarlehen zur Rückzahlung des Vorschaltdarlehens dienen.
Nach der Zuteilung zahlen Sie das Vorschaltdarlehen mit der Bausparsumme zurück. Danach zahlen Sie das Bauspardarlehen nach den vereinbarten Tarifbedingungen ab. Planen Sie deshalb sowohl die Belastung während der Ansparphase als auch die spätere Rate für das Bauspardarlehen ein.
Die Zuteilung hängt von den Vertragsbedingungen und dem Stand des Bausparvertrags ab. Als grobe Orientierung nennt das Bundesbauministerium eine Mindestsparsumme von häufig 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme. Das gilt nicht für jeden Tarif. Ein Rechenbeispiel ging von einer Bausparsumme von 100.000 Euro und einer Mindestsparsumme von 40 Prozent aus. Bei einem monatlichen Sparbeitrag von 400 Euro und einer Abschlussgebühr von 1.000 Euro ergab sich eine Ansparzeit von etwa acht Jahren und sechs Monaten. Das ist eine Beispielrechnung, keine Zusage für den Zuteilungstermin eines konkreten Vertrags.
Vergleich mit dem Annuitätendarlehen
Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie von Beginn an eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung. Dadurch sinkt die Restschuld während der Zinsbindung. Bei einer Bausparsofortfinanzierung zahlen Sie in der ersten Phase Darlehenszinsen und Sparbeiträge gleichzeitig. Die Sparrate verringert das Vorschaltdarlehen dabei nicht direkt.
Mit der Bausparlösung lassen sich die Zinsen für mehrere Phasen planen, wenn die Konditionen feststehen und die Verträge wie vereinbart zusammenpassen. Dafür müssen Sie die Spar- und Darlehensbedingungen gemeinsam betrachten. Sondertilgungen können beim Bauspardarlehen nach den Tarifbedingungen möglich sein; daraus folgt nicht automatisch, dass Sie auch das Vorschaltdarlehen jederzeit kostenfrei zurückzahlen können.
Ein Beispiel aus September 2025 zeigt, warum der spätere Darlehenszins allein kein vollständiges Bild liefert: Bei einer von LBS Süd dargestellten Finanzierung über 180.000 Euro betrug der nominale Zins des Vorschaltdarlehens 3,45 Prozent. Die erste Phase war auf zehn Jahre und sechs Monate angelegt. Für das anschließende Bauspardarlehen wurden 2,39 Prozent nominal und 2,69 Prozent effektiv angegeben. Der ausgewiesene effektive Jahreszins für die gesamte Kombination lag bei 3,97 Prozent. Diese Beispielkonditionen sind weder ein aktuelles Angebot noch eine Prognose für heutige Finanzierungen.
Kosten vollständig vergleichen
Lassen Sie sich für beide Varianten einen schriftlichen Zahlungsplan erstellen, der die gesamte Finanzierung abdeckt. Vergleichen Sie Angebote mit demselben Finanzierungsbedarf und möglichst ähnlicher Monatsrate und Laufzeit. Prüfen Sie, wie viel Sie bis zum Ende des Vergleichszeitraums insgesamt zahlen und welche Restschuld dann noch offen ist.
Berücksichtigen Sie neben den Darlehenszinsen auch die Abschlussgebühr des Bausparvertrags und die Sparbeiträge. Beziehen Sie außerdem den Guthabenzins und die Rückzahlungsbedingungen in den Vergleich ein. Eine Verbraucherzentrale nennt Abschlussgebühren von etwa 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Der Betrag hängt vom Tarif ab. Fragen Sie außerdem, welche Kosten in den ausgewiesenen Effektivzins und in die Gesamtberechnung einfließen.
Für einen fairen Vergleich sollten die Unterlagen mindestens diese Angaben enthalten:
- Zinssatz des Vorschaltdarlehens und Dauer der Zinsbindung; außerdem die Rate in der ersten Phase
- Höhe und Dauer der Sparbeiträge, Abschlussgebühr und Guthabenzins
- geplante Zuteilung und die Folgen einer verspäteten oder nur teilweisen Zuteilung
- Zinssatz, Rate und Laufzeit des Bauspardarlehens
- Bedingungen für zusätzliche Rückzahlungen, Kündigung und vorzeitige Rückzahlung samt möglichen Kosten
- Gesamtzahlungen und verbleibende Restschuld zu einem gemeinsamen Stichtag
Förderungen wie die Wohnungsbauprämie sollten Sie nur einrechnen, wenn Sie die Voraussetzungen erfüllen. Prüfen Sie außerdem, ob die Förderung für die geplanten Beiträge und den konkreten Vertrag gilt.
Risiken bei Zuteilung und Rückzahlung
Der Zuteilungstermin steht nicht zwingend von Anfang an fest. Er richtet sich nach den Bedingungen des Tarifs und hängt auch davon ab, wie sich die Spargemeinschaft entwickelt. Verzögert sich die Zuteilung oder reicht das Geld nicht aus, um das Vorschaltdarlehen vollständig zurückzuzahlen, fehlt ein Teil der Finanzierung. Diesen Betrag müssen Sie anderweitig aufbringen.
Ein weiteres Risiko steckt in der Laufzeit und Flexibilität des Vorschaltdarlehens. Wenn Sie früher verkaufen, den Kredit wechseln oder die Finanzierung ändern möchten, kann die vorzeitige Rückzahlung teuer sein oder vertraglichen Einschränkungen unterliegen. Klären Sie daher vor der Unterschrift, ob Sondertilgungen möglich sind und welche Kosten bei einer Kündigung oder vorzeitigen Rückzahlung anfallen.
Rechnen Sie auch mit der Belastung in beiden Phasen. Eine Rate, die Sie während der Sparphase tragen können, zeigt noch nicht, ob Sie später auch die Rückzahlung des Bauspardarlehens schaffen. Lassen Sie sich beide Raten samt Zeitplan ausweisen und prüfen Sie, ob Ihr Budget auch bei einer Verzögerung der Zuteilung reicht.
Wann welches Modell passt
Eine Kombination aus Vorschaltdarlehen und Bausparvertrag kommt eher infrage, wenn Sie die Immobilie sofort finanzieren müssen, langfristige Zinssicherheit schätzen und die parallelen Zins- und Sparzahlungen dauerhaft tragen können. Voraussetzung ist, dass die Zuteilungsbedingungen und die spätere Rückzahlung zu Ihrem Zeitplan passen.
Ein Annuitätendarlehen lässt sich meist leichter beurteilen: Sie zahlen von Anfang an den Kredit zurück und sehen im Zahlungsplan, wie hoch die Restschuld noch ist. Ob es günstiger ist, ergibt sich erst aus dem Vergleich konkreter Angebote. Wenn Sie noch keine sofortige Finanzierung benötigen, beurteilen Sie einen Bausparvertrag separat. Achten Sie dabei auf Sparzins und Gebühren sowie auf die Darlehensbedingungen. Auch der geplante Zeitpunkt des Immobilienkaufs gehört in die Beurteilung.
