Vermieter und Mieter dürfen im Gewerbemietrecht den Mietzins frei vereinbaren. Haben sie das erst einmal getan, bleiben beide Parteien an die Vereinbarung gebunden. Danach darf der Vermieter die Miete nicht einseitig erhöhen. Er darf seinem Mieter auch keine Zustimmung dafür abverlangen.
Wirtschaftliche Interessen beider Seiten
Für einen lang laufenden Mietvertrag für Geschäftsräume wird meist keine feste Miete ausgemacht. Der Vermieter will sich gegen Inflation schützen und am steigenden Mietniveau für Gewerberaum teilhaben. Der Mieter lässt sich auf gewisse Gestaltungsspielräume ein, weil er Planungssicherheit braucht. Ein solcher Gestaltungsspielraum ist neben der Vereinbarung einer Staffelmiete die Wertsicherungsklausel. Dabei handelt es sich um eine Gleitklausel, die vorgibt, nach welchen Mechanismen die Miete steigen darf. Einer dieser Mechanismen ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI). Er wird in zeitlichen Abschnitten vom Statistischen Bundesamt festgestellt.
Bei Mietanpassungen genau hinsehen
Bei einer Wertsicherungsklausel im Gewerbemietvertrag müssen beide Seiten genau hinsehen. Vermieter sollten eine solche Gleitklausel vereinbaren, bei der sich der Mietzins regelmäßig anpasst. Mieter müssen im Gegenzug darauf achten, dass die Wertsicherungsklausel im Gewerbemietvertrag keine zu hohen Sprünge bei Mietsteigerungen vorsieht. Sonst besteht die Gefahr, dass die Miete schneller steigt als der Umsatz.
Oft versuchen Vermieter, in bereits laufende Mietverhältnisse nachträglich eine Wertsicherungsklausel in Gewerbemietverträge einzufügen. Eine einseitige Vertragsänderung ist unzulässig. Möglich ist das aber zum Beispiel, wenn ohnehin ein Nachtrag abgeschlossen werden sollte. Gleitklauseln sind nur zulässig, wenn ganz bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. So muss etwa der Vermieter der Gewerbeimmobilie mindestens zehn Jahre lang auf eine ordentliche Kündigung verzichten, wenn er eine Wertsicherungsklausel in einen Gewerbemietvertrag verankern will.
